전세자금대출 기준 변화

전세자금대출 기준 변화 (2025년 8월 28일 이후)

1. 대출 기준 강화

• 기존 규정: 집값의 90%(법인은 80%)까지 전세보증금+기존 대출 합산 가능.
• 문제: 이미 주담대(집담보대출)가 조금만 있어도, 전세가를 합하면 90%를 훌쩍 넘음.
  • 서울 아파트 전세가율은 약 52.8% → 주담대 50% 있으면 합쳐서 112% 수준.
  • 즉, 주담대가 20% 이상 있으면 전세대출 거의 불가능.
  • 지방은 전세가율이 더 높아서, 대출이 조금이라도 있으면 바로 기준 초과.
• 결과: 전세대출 이용하기가 훨씬 어려워짐.

2. 추가 강화 예고

• 정부는 현재 90% 기준도 높다고 보고 있음.
• 앞으로 70~80% 수준으로 더 낮출 계획.
• 이유: 과거에 100%까지 보장해 줬더니 ‘무자본 갭투자(집주인 자기 돈 거의 없이 집 수십 채 보유)’가 성행했고, 전세사기도 급증했기 때문.

3. 채권보전조치(질권 설정)

• 핵심: 은행이 임차인의 “보증금 돌려받을 권리(채권)”를 담보(질권)로 잡음.
• 의미: 집주인이 보증금을 안 주면, 임차인 대신 은행이 직접 받아낼 수 있음.
• 실무 절차:
  • 임차인과 은행이 계약서 작성 → 집주인에게 통보.
  • 이후 보증금은 임차인이 아니라 은행에 직접 지급해야 함.
• 임대인 입장: 은행 통지를 받으면 심리적 부담이 크기 때문에, 전세 자체를 꺼릴 가능성이 있음.

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왜 이렇게 바뀌었을까?

1. 전세사기 증가: 보증금을 못 돌려받는 피해자가 많음.
2. 무자본 투자 억제: 대출+전세 보증금으로 집을 사던 구조를 막으려는 것.
3. 가계대출 억제: 한국은 이미 가계부채 비율이 높아서, 대출 총량 줄이는 목적도 있음.

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앞으로 예상되는 흐름

• 전세대출은 점점 더 어려워짐.
• 신규 전세보다는 월세·반전세 시장 확대 가능성이 큼.
• 특히 빌라·다세대는 전세가율이 높아 보증금 돌려주기 더 힘들어져 경매 건수 증가 예상.
• 실제로 이미 경매 물량이 급증하는 추세.

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✅ 한 줄 요약: 전세대출은 점점 문턱이 높아지고 있고, 정부는 더 강화할 계획이라 앞으로 전세보다 월세·반전세가 더 일반화될 가능성이 크다.

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